Rechtliche Lage aktuell unklar:
“Muss ich weiterhin meine Geschäftsmieten bezahlen?”
Villach – Monatliche Fixkosten, wie etwa das Bezahlen der Miete, können in der derzeitigen Situation für viele Selbstständige und Unternehmer große Herausforderungen darstellen. Doch wie sieht die rechtliche Lage rund um die Mieten von Geschäftsflächen, die zum Beispiel aufgrund der Betriebsschließungen keinen Umsatz mehr machen, aus? Wir haben mit dem Villacher Rechtsanwalt Mag. Hanno Stromberger gesprochen.
Muss weiterhin Miete bezahlt werden?
Die wichtigste Frage vorweg: Muss während der Coronakrise weiterhin die volle Miete bei Geschäftslokalen bezahlt werden? Stromberger: “Eine seriöse Rechtsauskunft kann nur lauten, dass das zum jetzigen Zeitpunkt noch ungeklärt ist.” Grund dafür sei, dass zu der aktuellen Situation noch kaum Rechtsprechung existiere, anhand der man diese Frage eindeutig beantworten könne, so der Villacher Rechtsanwalt. Derzeit glaube Stromberger jedoch, dass auch in der aktuellen Situation weiterhin Miete zu bezahlen sein wird. Das letzte Wort in dieser Frage werde aber der Oberste Gerichtshof sprechen müssen, jedoch werde das dauern, so der Villacher Rechtsanwalt.
Unklare Rechtslage
Als Grund dafür nennt Stromberger den § 1104 aus dem allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, ABGB. Diese Bestimmung spricht davon, dass der Vermieter in bestimmten Fällen, wie etwa Feuer oder Seuchen, den Mietgegenstand nicht wiederherstellen muss, wenn er nicht mehr gebraucht oder benutzt werden kann. Umgekehrt muss der Mieter aber in solchen Fällen keine oder nur eine verminderte Miete zahlen. “Der springende Punkt ist nun die Frage, ob das Gebäude durch solche außerordentlichen Zufälle direkt betroffen sein muss”, so Stromberger. Derzeit sei noch ungeklärt, ob § 1104 ABGB nur dann zur Anwendung gelangt, wenn die Gebäudesubstanz direkt betroffen ist. Das Gebäude an sich, werde durch den Coronavirus nämlich nicht beeinträchtigt. “Das Coronavirus wird wohl die Definition als Seuche erfüllen, jedoch ist keinesfalls klar, ob das auch zur Mietzinsminderung oder zum Entfall der Miete führen kann”, so Stromberger.
Vermieter können bei Miete entgegenkommen
Ein wesentlicher Aspekt wäre auch, wenn sich im Mietvertrag eine einschlägige Regelung zu solchen außerordentlichen Zufällen findet. Das sei jedoch, laut dem Villacher Rechtsanwalt, meistens nicht der Fall. Jeder Vermieter müsse sich jedoch, so Stromberger, gerade in der akutelle Situation die Frage stelle, ob er bereit ist, gemeinsam mit seinen Mietern die Krise zu „durchtauchen“ und seinen Mietern entgegenzukommen.
Bei Wohnungen ist die Miete weiterhin voll zu bezahlen. “Sollten aufgrund der Krise Zahlungsschwierigkeiten auftreten, empfehle ich mit dem Vermieter umgehend Kontakt aufzunehmen und nach einer Lösung zu suchen”, erklärt Stromberger.
Regelung bei der Pacht
Bei Pachtverträgen wird eine Minderung oder der Entfall der Miete nicht in Betracht kommen. Doch Vorsicht, denn nicht alles was als „Pacht“ bezeichnet wird, sei auch im rechtlichen Sinn eine „Pacht“, so Stromberger. “Es gibt durchaus Fälle, in denen eine Pacht tatsächlich eine Miete ist. Der Pachtzins wird oft auch umsatzabhängig ermittelt und da führen Umsatzeinbrüche auch zu einem niedrigeren Pachtzins”, erklärt der Villacher Rechtsanwalt. Bei Bestandobjekten, die von der Coronakrise nicht betroffen sind (z.B. Lagerflächen, Apotheken, Supermärkte), ist die Miete jedenfalls voll zu bezahlen.
Gibt es eine einheitliche Regelung bei Geschäften?
Stromberger: “Nein. Es hängt vom vereinbarten Mietzweck ab und inwieweit der Mieter von den behördlichen Verboten betroffen ist. Ein Restaurant kann derzeit nicht betrieben werden. Es stellt sich aber die Frage, ob dieses Restaurant nicht auf Lieferservice umstellen kann. Viele Mietobjekte können auch eingeschränkt benutzt werden und da stellt sich dann die Frage einer teilweisen Mietzinsminderung.” Es sei auch ein Unterschied, ob ein Betrieb behördlich geschlossen wurde oder „nur“ von Kunden nicht betreten werden dürfe, so Stromberger.
Kann der Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen?
Im Ernstfall könnte es auch manchmal nötig werden, den Mietvertrag einer Geschäftsfläche bei langanhaltenden Umsatzeinbußen vorzeitig aufzulösen. Aber ist das aufgrund der aktuellen Lage rechtlich möglich? Stromberger: “Grundsätzlich kann man Verträge aus wichtigem Grund vorzeitig auflösen. Allerdings ist dabei ein äußerst strenger Maßstab anzulegen. Zu beurteilen ist, inwieweit die Brauchbarkeit im Einzelfall eingeschränkt ist aber insbesondere auch, wie lange dieser Zustand noch anhalten wird.”
Was passiert, wenn ich nicht die volle Miete bezahle?
Wenn der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise bezahlt, riskiert er die Aufkündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, erklärt Stromberger. “Die Frage, ob die Aufkündigung berechtigt ist, ist dann in weiterer Folge von den Gerichten zu klären. Wie diese Verfahren ausgehen werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab, nämlich inwieweit die Brauchbarkeit im Einzelfall eingeschränkt ist, wie der Mietvertrag gestaltet ist und letztlich welche Rechtsauffassung der Oberste Gerichtshof vertreten wird”, so der Rechtsanwalt.
“Jeder Prozess birgt Risiken”
Wie beschrieben, ist die Rechtslage rund um die Mieten in der aktuellen Situation von vielen Faktoren abhängig und in manchen Fällen auch noch unklar. Stromberger hält jedoch fest: “Mieter und Vermieter müssen sich bewusst sein, dass die Rechtslage nicht eindeutig und einzelfallabhängig ist und jeder Prozess Risiken in sich birgt. Sowohl Mieter als auch Vermieter werden gut beraten sein, wenn Sie je nach Notwendigkeit im Einzelfall gemeinsam eine Lösung finden. Schließlich werden beide Seiten auch nach Bewältigung der Krise im Regelfall das Mietverhältnis weiterführen wollen.” Unternehmen die juristische Hilfe benötigen, können sich direkt an den Villacher Rechtsanwalt wenden. Hier geht’s zum Kontakt!
Der Anwalt steht in der jetzigen Coronakrise natürlich für Fragen jederzeit via Videokonferenz zur Verfügung.