Ausmalklausel, Kaution und Co.: Darauf müssen Mieter achten

Das österreichische Mietrecht ist für viele Mieter ein Buch mit sieben Siegeln. Falsche Annahmen und Mythen können dabei schnell zu Unsicherheiten oder sogar zu unüberlegtem Handeln führen und rechtliche Nachteile mit sich bringen. In diesem Artikel beleuchten die Juristen der Kanzlei Lanker & Partner Rechtsanwälte GmbH einige der häufigsten Missverständnisse rund um die Themen Ausmalklausel, Kaution, Befristung von Mietverträgen und Wertanpassungsklauseln, die in Praxis immer wieder auftauchen und oft zu Unsicherheiten von Mietern führen.

Rechtliche Beurteilung erfordert stets eine Einzelfallprüfung

„Die rechtliche Beurteilung von Mietrechtsklauseln erfordert stets eine Einzelfallprüfung, da je nach Mietobjekt unterschiedliche Regelungen gelten – vom Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG über das ABGB bis zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz“, erklärt Rechtsanwalt Ferdinand J. Lanker. Dieser Artikel fokussiert sich auf den Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz), da er in der Praxis am häufigsten vorkommt.

Mythos 1: „Die Ausmalklausel verpflichtet mich, die Wohnung neu zu streichen!“

Viele Mietverträge enthalten eine sogenannte Ausmalklausel, die besagt, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung frisch gestrichen oder in einem „neutralen“ Zustand zu hinterlassen hat. Doch nicht jede dieser Klauseln ist rechtlich durchsetzbar. „Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) darf eine Ausmalklausel den Mieter nicht unverhältnismäßig belasten“, erläutert Lanker. Ist beispielsweise eine regelmäßige Renovierung vorgeschrieben, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, kann die Klausel als ungültig betrachtet werden. Auch die Forderung, die Wohnung zwingend in Weiß zu streichen, kann als unzulässig und für den Mieter gröblich benachteiligend eingestuft werden. Letztlich hängt die Wirksamkeit solcher Klauseln von der konkreten Formulierung im Mietvertrag ab. „Lassen Sie problematische Klauseln prüfen, bevor Sie kostenintensive Renovierungen vornehmen“, rät Lanker.

Mythos 2: „Die Kaution gehört dem Vermieter und wird nur bei Kulanz zurückgezahlt.“

Die Mietkaution sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Häufig herrscht der Irrglaube, dass der Vermieter die Kaution nach eigenem Ermessen einbehalten darf. Doch die Realität sieht anders aus: „Die Kaution dient als Sicherstellung für berechtigte Forderungen des Vermieters, etwa für offene Mietzinszahlungen oder die Behebung von Schäden, die der Mieter verursacht hat. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution ordnungsgemäß zu verwalten – eine private Verwendung ist unzulässig“, klärt Rechtsanwalt Gregor Horn auf. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution samt Zinsen zurückgezahlt werden, sofern keine Ansprüche gegen den Mieter bestehen. So muss der Vermieter die Kaution gewinnbringend veranlagen, beispielsweise durch Einzahlung auf ein Sparbuch. Falls der Vermieter die Kaution ungerechtfertigt einbehält, können Mieter ihre Ansprüche auch gerichtlich durchsetzen. Tipp des Experten: „Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug mit Fotos und einem Übergabeprotokoll. So können Sie unberechtigte Forderungen leichter widerlegen und Ihre Kaution gegebenenfalls gerichtlich zurückfordern.“

Mythos 3: „Befristete Mietverträge sind fix und unkündbar.“

Befristete Mietverträge sind in Österreich weit verbreitet, vor allem im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Viele Mieter glauben, dass solche Verträge für beide Seiten absolut bindend sind. Doch das stimmt nicht in jedem Fall. „Mieter können einen befristeten Vertrag nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Diese Möglichkeit gilt unabhängig davon, ob sie im Vertrag explizit erwähnt ist oder nicht. Vermieter hingegen sind stärker gebunden und können einen befristeten Vertrag nur in Ausnahmefällen vorzeitig beenden, etwa bei erheblichen Vertragsverletzungen“, stellt Rechtsanwaltsanwärter Stefan Torker klar. Ein weiterer Punkt, der beachtet werden sollte: Befristete Mietverträge müssen mindestens drei Jahre dauern. Ist die Befristung kürzer, gilt der Vertrag als unbefristet. „Prüfen Sie die Befristung Ihres Mietvertrags genau. Ist sie kürzer als drei Jahre, können Sie unter Umständen von den Vorteilen eines unbefristeten Vertrags profitieren. Zudem haben Sie nach einem Jahr die Möglichkeit, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auszuziehen“, erklärt Torker außerdem.

Mythos 4: „Wertanpassungsklauseln sind immer gültig.“

Viele Mietverträge enthalten eine Wertanpassungsklausel, die an einen Index – etwa den Verbraucherpreisindex (VPI) – gekoppelt ist. Der Mythos: Diese Klauseln sind immer gültig und die Mietzinserhöhung erfolgt automatisch. Doch dem ist nicht so. Damit eine Wertanpassungsklausel wirksam ist, muss sie klar und verständlich sowie neutral formuliert sein. Unpräzise Angaben, wie etwa das Fehlen des konkreten Indexes oder der Anpassungszeitpunkte, können die Klausel unwirksam machen. Zudem muss die Anpassung durch den Vermieter aktiv geltend gemacht werden. Mieter sollten auch prüfen, ob die Anpassung tatsächlich dem vereinbarten Index entspricht und ob die geforderte Erhöhung korrekt berechnet wurde.