Preise für Wohnimmobilien gesunken: Diese Häuser blieben weiterhin teuer

Im Jahr 2023 gingen in Österreich die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen laut Statistik Austria im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 2,6 % zurück. Die Preise von bestehendem Wohnraum waren 3,7 % niedriger als im Vorjahr. Die Preise von neuen Wohnungen und Häusern wiesen einen leichten Rückgang von 0,1 % auf. Besonders starke Preisrückgänge gab es in Oberösterreich, Wien und Niederösterreich.

Statistik Austria zieht Bilanz

„Die Zinswende der Europäischen Zentralbank und strengere Standards bei der Kreditvergabe haben die Preisrallye am Immobilienmarkt klar eingebremst. Nach etlichen Jahren mit steigenden Preisen sind Häuser und Wohnungen in Österreich im Jahr 2023 im Schnitt um 2,6 % günstiger geworden. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Preise für bestehende Wohnimmobilien um 3,7 % zurück, die Preise für neue Wohnungen und Häuser blieben hingegen stabil. Die Zahl der Wohnimmobilienkäufe ist mit einem Minus von 28,2 % regelrecht eingebrochen“, so Statistik Austria-Generaldirektor Tobias Thomas.

Bestehender Wohnraum wurde billiger

Der Teilindex für bestehenden Wohnraum, der die Preisentwicklung von bestehenden Wohnungen und Häusern abbildet, ging 2023 um 3,7 % im Vergleich zum Vorjahr (2022 +11,6 %, 2021 +13,1 %)zurück. Dabei verbilligten sich bestehende Wohnungen im Jahresvergleich um 4,3 %, wobei die Preisrückgänge in Ostösterreich (Oberösterreich, Niederösterreich und Nordburgenland) mit 6,3 % und Wien mit 4,9 % am stärksten ausfielen. In Westösterreich (Salzburg, Tirol und Vorarlberg) war der Rückgang mit 3,0 % hingegen am geringsten. Bei den bestehenden Häusern betrug der Rückgang im Jahr 2023 gegenüber 2022 insgesamt 3,1 %. Auch hier war der Rückgang in Ostösterreich (inkl. Wien) mit 5,0 % am größten. Die Preise für Häuser in Südösterreich (Kärnten, Steiermark, Süd- und Mittelburgenland) stiegen mit 0,2 % hingegen leicht an.

Neuer Wohntraum bleibt „stabil teuer“

Der Teilindex Kauf von neuem Wohnraum erwies sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr mit −0,1 % (2022: +11,5 %, 2021: +8,4 %) als nahezu preisstabil. Allerdings gibt es bei der Preisentwicklung von neuen Wohnungen große regionale Unterschiede: In Wien gingen die Preise im Vergleich zu 2022 im Jahresdurchschnitt um 3,7 %, im restlichen Ostösterreich (ohne Wien) um 1,7 % zurück. In Westösterreich hingegen legten die Preise um 6,9 % zu, im Süden Österreichs um 4,2 %. Neue Häuser in Österreich waren mit einem durchschnittlichen Preisrückgang von 0,9 % preiswerter als noch im Jahr 2022. Eine Analyse der vorläufigen Transaktionszahlen (inkl. Schätzung von Nachlieferungen) zeigt, dass es im Jahr 2023 insgesamt 28,2 % weniger Wohnimmobilienkäufe gab als im Jahr 2022. Dabei sind insbesondere die Käufe von neuem Wohnraum im Vergleich mit 2022 um mehr als die Hälfte zurückgegangen (−51,6 %). Die Zahl der Transaktionen von bestehendem Wohnraum ging um 20,7 % zurück.

„Billiger Osten“

Den größten Rückgang der Häuserpreise gegenüber dem Vorjahr verzeichnete Wien mit −6,7 %, gefolgt von Niederösterreich mit −4,9 % und Oberösterreich mit −4,4 %. Im Burgenland und in Vorarlberg gingen die Häuserpreise um 2,2 % und 1,3 % zurück. In der Steiermark (+0,7 %), Tirol (+1,3 %) und Salzburg (+1,4 %) stiegen die Häuserpreise. In Kärnten war der Anstieg mit +2,1 % am größten. Bei den Wohnungen verzeichnete Oberösterreich den größten Preisrückgang (−7,2 %), gefolgt von Wien (−5,1 %) und Vorarlberg (−3,4 %). Tirol (−3,2 %), Niederösterreich (−3,0 %) und Kärnten (−2,9 %) bildeten hier das Mittelfeld. Am geringsten war der Rückgang in der Steiermark (−1,9 %) und in Salzburg stiegen die Wohnungspreise um 0,9 %. Bei den Landeshauptstädten fielen die Preise von Wohnungen am stärksten in Linz(−8,5 %) und Salzburg (−4,3 %). Etwas geringer waren die Rückgänge in Innsbruck (−3,6 %) und Graz (−3,5 %).

Das zeigt der EU-Vergleich

Im europäischen Vergleich reagierte der österreichische Häuser- und Wohnungsmarkt im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2023 (das 4. Quartal wird international erst im April 2024 veröffentlicht) mit einem Preisrückgang von 2,8 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahrs etwas stärker auf das neue Marktumfeld als der Euroraum (−1,1 %) und die Europäische Union (−0,4 %) insgesamt. Den größten Preisrückgang der EU verzeichnete in diesem Zeitraum Deutschland mit -8,9 %. In den anderen EU-Nachbarländern Österreichs sank der Häuserpreisindex ansonsten nur in Tschechien um 1,9 %. In der Slowakei (+0,5 % und Italien (+1,2 %) stiegen die Immobilienpreise noch leicht an. In Ungarn und Slowenien gab es mit +5,5 % und +7,3 % hingegen noch starke Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr. Die internationalen Vergleichswerte von Eurostat sind vorläufig und können mit den nächsten Veröffentlichungen noch revidiert werden. Der Wohnimmobilienindex der Schweiz stieg 2023 laut dem Bundesamt für Statistik um 2,2 %.

Preise für selbstgenutzten Wohnraum deutlich gestiegen

Der Preisindex für selbstgenutzten Wohnraum (Owner Occupied Housing, kurz: OOH) stellt eine Erweiterung zum Häuserpreisindex dar. Er enthält neben der Beschaffung von neuem und bestehendem Wohnraum auch Ausgaben, die mit der Anschaffung und dem Eigentum von Wohnraum anfallen, etwa Gebühren des Erwerbs, Versicherungen sowie Kosten für Reparaturen und Renovierungen. Im Jahr 2023 stieg der OOH um 8,9 % und positionierte sich somit über dem Häuserpreisindex. Dies ist ein deutlicher Rückgang der Preisdynamik im Vergleich zum Vorjahr (2022: +13,4 %, 2021: +6,5 %). Dafür ausschlaggebend waren insbesondere die zurückgehende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und die weniger stark steigenden Baukosten. Die Aufwendungen für den Erhalt des selbstgenutzten Wohneigentums verteuerten sich im Jahr 2023 mit +12,2 % (2022: +12,1 %, 2020: +3,6 %) weiterhin deutlich. Der Teilindex für die Anschaffung von neuem Wohnraum stieg um 6,8 % (2022: +14,3 %, 2021: +8,3 %).